Từ ngày 1-1-2025, cả ba luật vừa được sửa đổi gồm: Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở đều có hiệu lực. Những quy định mới sẽ định hình lại việc phát triển dự án nhà ở thương mại trong tương lai.

Các chuyên gia kỳ vọng những quy định mới sẽ đảm bảo quyền lợi, nghĩa vụ của các bên tham gia, giúp thị trường thêm minh bạch, bền vững.

Sàng lọc chủ dự án, loại doanh nghiệp yếu kém
Luật Đất đai (sửa đổi) vừa thông qua có những quy định mới về thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất để làm dự án nhà ở thương mại.

Theo đó, chủ đầu tư phải nhận 100% đất ở mới được làm dự án nhà ở thương mại. Như vậy, nếu chủ đầu tư đã có quyền sử dụng đất, trong khu đất sẽ phải có ít nhất 1m2 đất ở mới được làm dự án nhà ở thương mại.

Chính thức công bố lệnh của Chủ tịch nước về Luật Đất đai với loạt điểm mới
Đề xuất mới nhất về phương pháp định giá, bảng giá đất của Luật Đất đai sửa đổi
Đề xuất quy định mới về bồi thường đất không có giấy tờ, vi phạm pháp luật đất đai
Trường hợp mua đất (mới) làm dự án, chủ đầu tư chỉ được mua 100% đất ở. Điều này sẽ “siết” việc làm dự án của nhà đầu tư, bởi trước đây các doanh nghiệp có quyền nhận chuyển nhượng đất khác ngoài đất ở để làm dự án nếu phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

Quy định mới sẽ hướng kịch bản phát triển dự án nhà ở tập trung vào hai hướng chính gồm Nhà nước thu hồi đất bán đấu giá hoặc khoanh vùng khu vực làm dự án sau đó đấu thầu chọn nhà đầu tư.

Riêng việc thỏa thuận, việc chỉ nhận đất ở buộc chủ đầu tư phải đủ lực mạnh để “gom” đủ đất làm dự án. Quy định này buộc doanh nghiệp phải có nguồn lực thật sự, hoặc phải cùng liên doanh, liên kết lại mới có thể đủ lực làm dự án.

Từ đó, giúp thị trường sàng lọc những nhà đầu tư có nguồn lực tài chính mạnh, có kinh nghiệm phát triển dự án, có năng lực…

Ngoài ra, luật cũng quy định việc thu hồi đất để thực hiện các dự án nhà ở thương mại chỉ áp dụng cho các dự án quy mô lớn, đồng bộ hạ tầng… trong khi các dự án quy mô nhỏ sẽ không được áp dụng cơ chế thu hồi đất.

Như vậy, các nhà đầu tư bất động sản phải phát triển các đại đô thị đồng bộ hạ tầng, tiện ích, có sức lan tỏa lớn.

Theo một số chuyên gia, việc này sẽ chặn đứng tình trạng đi mua gom đất nông nghiệp, xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đóng tiền rồi xây chung cư bán kiếm lời.

Với quy định mới, các dự án sẽ sàng lọc số lượng dự án nhưng mở rộng về quy mô, hình thành nên các đại đô thị đầy đủ tiện ích và là sân chơi của các doanh nghiệp lớn, có tài chính, có năng lực phát triển đô thị.

Mặt khác, Luật Đất đai đã bỏ khung giá đất và quy định bảng giá đất để áp dụng cho các trường hợp như tính tiền thuê đất, tính thuế sử dụng đất, tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất…

Điều này có nghĩa Nhà nước sẽ tiếp cận với giá bất động sản theo giá trị thị trường, không theo khung giá đất Nhà nước ban hành 5 năm một lần như trước.

Bảng giá đất này sẽ được cập nhật hằng năm, tiệm cận với giá thị trường, giúp người dân khi đền bù, giải phóng mặt bằng sẽ được hưởng mức đền bù nhiều hơn.

Đặc biệt, quy định chặt chẽ này khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản quy mô nhỏ sẽ có nguy cơ buộc phải rời bỏ thị trường, sàng lọc lại thị trường khi doanh nghiệp không đủ nguồn tài chính để giải phóng mặt bằng phát triển dự án sẽ phải rút lui.

Ngoài ra, ưu điểm của quy định này sẽ tránh tình trạng trốn thuế, khai thấp giá bán, bán nhà “hai giá” khi chuyển nhượng bất động sản.

Hết thời huy động vốn khi không đủ pháp lý?
Bên cạnh đó, Luật Đất đai quy định việc Nhà nước thành lập các tổ chức phát triển quỹ đất để tạo lập, phát triển, quản lý, khai thác quỹ đất tại địa phương sẽ giúp cho tổ chức này có vai trò trung gian đền bù thỏa đáng cho người dân để mang đất ra đấu giá.

Điều này sẽ loại bỏ tình trạng các doanh nghiệp chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất thổ cư rồi xây nhà, phân lô bán nền, hưởng lợi lớn từ chênh lệch địa tô.

Nhìn một cách tổng quan, do luật đã siết lại những điều kiện, quy định về quỹ đất để phát triển các dự án nhà ở thương mại, do đó những chủ đầu tư yếu kém về năng lực, tài chính, quỹ đất… sẽ dần dần tự sàng lọc, tự rời bỏ khỏi thị trường địa ốc.

Thị trường khi đó chỉ còn lại những chủ đầu tư có quỹ đất lớn, có nguồn lực tài chính để phát triển dự án và làm ăn bài bản, điều này không những giúp thanh lọc thị trường mà quan trọng hơn là người mua nhà hình thành trong tương lai sẽ giảm rủi ro.

Khi đó, người mua nhà cũng sẽ chỉ chọn những dự án đã có đất sạch, quỹ đất đã đầy đủ pháp lý để mua nhà ở hình thành trong tương lai và được phát triển bởi những nhà phát triển bất động sản có năng lực.

Luật Kinh doanh bất động sản mới có quy định chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán bất động sản hình thành trong tương lai.

Lượng tiền còn lại bắt buộc chủ đầu tư phải huy động từ tiền mặt có sẵn, vay ngân hàng, phát hành trái phiếu, huy động từ thị trường chứng khoán… Đây là quy định chặt chẽ, giúp người dân bớt rủi ro khi mua bán bất động sản hình thành trong tương lai.

Quy định này loại bỏ thực trạng u nhọt của thị trường địa ốc dai dẳng nhiều năm qua đó là chủ đầu tư vẽ dự án, ôm số lượng tiền lớn của người dân rồi chây ì không xây dựng, không hoàn vốn cho người mua nhà.

Đặc biệt, những trường hợp dự án không đủ pháp lý, không đủ điều kiện để bán nhà hình thành trong tương lai sẽ không còn cơ hội để mở bán, lừa bịp khách hàng. Ngay cả những chủ đầu tư chuyên “lùa gà” cũng sẽ bế tắc trên những tài sản không đầy đủ pháp lý.

Với quy định quan trọng này, cơ quan quản lý sẽ sàng lọc, loại bỏ khỏi thị trường những chủ đầu tư địa ốc yếu kém, giúp thị trường chỉ tồn tại những chủ đầu tư có dự án pháp lý rõ ràng, có nguồn tài chính mạnh.

Trong đó, để huy động được nguồn tiền từ ngân hàng hay trên thị trường tài chính khác như trái phiếu, chứng khoán…, chủ đầu tư phải “sô” ra đầy đủ các giấy tờ hợp pháp của dự án từ A đến Z, tránh tình trạng u u minh minh để đánh lận con đen khi bán sản phẩm.

Nguồn: tuoitre.vn